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요즘 깡통전세 때문에 전세사기 피해를 보신 분들의 이야기가 뉴스에 자주 나오는데요. 이처럼 목돈이 오가는 전세계약 시, 사기를 당하지 않으려면 8가지를 확인해야 합니다.
1. 적정 전세가격 확인하기
2. 전세가율 확인하기
3. 등기부등본 확인하기
4. 건축물대장 확인하기
5. 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인하기
6. 공인중개사 및 집주인 확인하기
7. 중개물건 등록 확인하기
8. 보증보험 확인하기
1. 적정 전세가격 확인하기
서울시에서는 전세계약 예정인 시민들을 대상으로 전세가격을 상담해주는 서비스를 제공하고 있습니다.
서울부동산정보광장을 통해 신청한 뒤, 2일 내 유선을 통해 전문가와 상담받을 수 있습니다. 계약면적과 계약금액 사진 등 간단한 항목만 작성하면 됩니다.
2. 전세가율 확인하기
전세가율은 전세가격/ 매매가격을 뜻하는 말로, 전세가율이 80%이상이면 위험하다고 봐야합니다.
보증금이 순주택가액( 주택시세-근저당권) 대비 적정한지 확인하는 것도 필요합니다.
3. 등기부등본 확인하기
- 임차주택 소유자, 미등기 부동산 여부 확인
- 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부 확인
- 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부 확인
- 임차주택의 신탁등기 여부/신탁원부 내용
신탁등기란? 신탁이란 새로운 건물을 신축하려고 할 때, 일반적을 돈이 많이 들어가기 때문에 외부에서 돈을 끌어다 쓰는 것을 말합니다. 일반 부동산 거래에서는 담보신탁을 주로 확인할 수 있습니다. 부동산 담보신탁은 매매할 부동산 소유자의 소유권을 신탁이전한 뒤 회사에서 수익권증서를 받은 후, 해당 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받은 것을 말합니다. 그래서 매매 계약을 진행할 때는 집주인이 아닌, 수탁자(회사)와 해야합니다.
4. 건축물대장 확인하기
- 무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부 확인
- 정부24로 열람 가능
※ 건축물 대장에 근린생활시설이라고 써 있다면 주택이 아닙니다. 주거용 건축물이 맞는지 확인해야합니다.
5. 선순위 임차인 정보 및 임대인 체납세금 확인하기
- 2023년 2월 14일자로 임차인이 전세계약을 하기 전에 선순위 임차인 정보와 임대인의 체납사실 등 확인서를 요구하면 임대인은 의무적으로 이를 제공하도록 개정되었습니다.
<체납세금 확인하는 법>
- 신청시기: 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일 ~ 임대차기간 시작일까지
- 신청방법: 열람신청서, 신분증, 임대차계약서 등을 지참해서 전국 세무서 방문 → 열람신청
임차보증금 1천만 원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의없이 열람 가능합니다.
6. 공인중개사 및 집주인 확인하기
- 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인 (공인중계사협회에서 확인 가능)
- 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분 확인
7. 중개물건 등록 확인하기
지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인해야합니다.
8. 보증보험 확인하기
- HUG(주택도시보증공사) 등 보증 신청 가능 여부를 확인해야합니다.